Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów sprawdza, czy porównywanie ofert kredytowych w kilku bankach naraz pogarszało klientom ocenę zdolności kredytowej. 8 lipca 2026 roku urząd poinformował, że jego pracownicy za zgodą sądu i w asyście policji przeszukali siedziby czterech podmiotów: Biura Informacji Kredytowej, ING Banku Śląskiego, mBanku oraz mBanku Hipotecznego. Postępowanie wyjaśniające prezes UOKiK Tomasz Chróstny wszczął w lutym 2025 roku, a obejmuje ono dwie rzeczy naraz: zasady oceny zdolności kredytowej przy kredytach hipotecznych oraz wymianę informacji wewnątrz systemu bankowego.
„Świadomy konsument nie może być w żaden sposób karany obniżeniem zdolności kredytowej za swoją aktywność w uzyskaniu najlepszej oferty" — powiedział Chróstny, dodając, że wymiana informacji w sektorze bankowym ma służyć rynkowi i konsumentom, zamiast ograniczać konkurencję między bankami.
Kara za porównywanie ofert
Bank rozpatrujący wniosek o kredyt wysyła zapytanie do BIK. Biuro odnotowuje je i przekazuje dalej innym instytucjom jako element historii kredytowej. Model scoringowy traktował liczbę takich zapytań jako zmienną ryzyka: im więcej wniosków, tym niżej oceniano wnioskodawcę. Przez lata uchodziło to w branży za rutynę.
Statystyka teoretycznie to uzasadniała. Ktoś, kto w krótkim czasie składa kilkanaście wniosków, faktycznie częściej okazuje się niewypłacalny. Tę samą sekwencję zachowań wykonuje jednak osoba, która nie zamierza zadłużać się ponad miarę, tylko chce sprawdzić, czy zamiast marży 2,2 proc. nie dostanie gdzie indziej 1,6 proc. Wskaźnik nie odróżniał jednego przypadku od drugiego, a przy kredycie na kilkaset tysięcy złotych ta różnica w marży to kilkadziesiąt tysięcy złotych odsetek.
BIK wycofał się z tej konstrukcji, zanim urzędnicy weszli do jego siedziby. Od 1 lipca 2026 roku zapytania kredytowe, które nie zakończyły się udzieleniem finansowania, są automatycznie usuwane z bazy po czternastu dniach, a instytucje finansowe przestają je dostawać. Nowy model scoringowy nie korzysta z danych o wnioskach, które nie doprowadziły do umowy. Utraconą informację biuro nadrabia gdzie indziej: model objął pożyczki pozabankowe i zakupy z odroczoną płatnością.
Postępowanie toczy się jednak w sprawie, a nie przeciwko konkretnym podmiotom, i obejmuje także to, czego zmiana modelu nie dotyka, czyli sam przepływ informacji między bankami o ich politykach kredytowych. Jeśli podejrzenia się potwierdzą, prezes UOKiK może wszcząć postępowanie antymonopolowe, a kara sięga 10 proc. rocznego obrotu. Według relacji OKO.press przeszukanie objęło kilkadziesiąt osób i zabezpieczono podczas niego dane nie tylko ze sprzętu służbowego, lecz również z prywatnych urządzeń używanych do pracy. Banki uznały to za nadmiarowe i złożyły zażalenie do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Kto w praktyce chodzi po bankach
Klient z wysokim, stabilnym dochodem, dwudziestoprocentowym wkładem własnym i historią w banku, do którego od lat wpływa mu pensja, dostaje przyzwoite warunki od razu, bez rozsyłania wniosków po mieście. Osoba z umową na czas określony, wkładem zebranym od rodziny i dochodem na granicy progu zdolności musi sprawdzić kilka instytucji, bo w jednej dostanie odmowę, w drugiej marżę karną, a w trzeciej ofertę do przyjęcia. Model obniżał więc ocenę tym, dla których różnica w marży ma największe znaczenie, i praktycznie nie dotykał tych, których stać na obojętność wobec ceny.
Marża bywa negocjowalna, ale zwykle w zamian za dokupienie ubezpieczenia, karty kredytowej albo zobowiązanie do wpływów na konto, a przy kredytach o zmiennym oprocentowaniu banki obniżają ją rzadko. Pole manewru kredytobiorcy sprowadza się więc głównie do tego, ile ofert zdąży porównać. Właśnie to narzędzie wskaźnik zapytań osłabiał.
Blisko dwa punkty różnicy
Średnie oprocentowanie nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosło w marcu 2026 roku 5,88 proc. wobec 5,95 proc. miesiąc wcześniej, według danych NBP. Składa się na to stawka referencyjna i marża banku. Na początku września 2026 roku WIBOR 3M wynosił około 3,86 proc., a średnia marża modelowego kredytu o zmiennym oprocentowaniu sięgnęła w pierwszym kwartale 2026 roku 1,78 proc. i była o 0,31 p.p. niższa niż rok wcześniej.
W Niemczech kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zablokowanym na dziesięć lat i przy takim samym wkładzie własnym kosztował w tygodniu od 7 do 13 września 2026 roku 4,11 proc. w skali roku, według notowań Interhyp. Przy piętnastoletniej gwarancji stawki było to 4,31 proc. Polski kredytobiorca płaci zatem więcej za kredyt, którego oprocentowanie może się zmienić w ciągu kwartału, niż niemiecki za kredyt z ceną zamrożoną na dekadę.
Porównanie ma charakter poglądowy. Dane NBP to średnie oprocentowanie nowych umów w polskim sektorze bankowym, dane Interhyp to efektywna stopa roczna z ofert warunkowych ponad pięciuset niemieckich kredytodawców przy wskaźniku LtV na poziomie 80 proc. Obie liczby opisują koszt kredytu, ale nie są zbierane tą samą metodą, więc różnica opisuje rząd wielkości, a jej dokładna wartość zależy od przyjętej metody.
Część tej luki tłumaczy polityka pieniężna. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 proc., podczas gdy Europejski Bank Centralny we wrześniu 2026 roku podniósł stopę depozytową z 2,25 do 2,50 proc., co obowiązuje od 16 września. Sama różnica stóp banków centralnych nie wyjaśnia jednak całości, bo w cenie kredytu siedzą jeszcze marża banku i sposób, w jaki umowa rozkłada ryzyko stopy.
Wyliczenie własne. Dla średniej kwoty kredytu z drugiego kwartału 2026 roku, czyli 475 652 zł, i okresu 25 lat rata przy 5,88 proc. wynosi około 3 030 zł, a przy 4,11 proc. około 2 540 zł. Różnica to blisko 490 zł miesięcznie i około 147 tys. zł odsetek w całym okresie spłaty, przy założeniu, że oprocentowanie nie zmienia się przez cały czas trwania umowy. W polskich warunkach to założenie jest fikcją, o czym niżej. Wartość poglądowa.
Pięć lat pewności zamiast piętnastu
Niemiecka umowa kredytowa z Zinsbindung na dziesięć czy piętnaście lat ustala ratę co do euro na cały ten okres, niezależnie od tego, co w tym czasie zrobi EBC. Polski rynek takiego produktu nie ma w ofercie.
W Polsce Komisja Nadzoru Finansowego wymaga od banków, by miały w ofercie kredyt o stałej lub okresowo stałej stopie, ale minimalny okres tej stałości to pięć lat. Po ich upływie umowa wraca do stawki rynkowej albo klient negocjuje kolejny okres na warunkach, których dziś nie zna. Wzrost udziału kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu do ponad 70 proc. nowej sprzedaży w drugim kwartale 2026 roku, odnotowany w raporcie AMRON-SARFiN, oznacza więc tylko tyle, że ryzyko stopy wraca do kredytobiorcy po pięciu latach, zamiast zostać na bilansie banku przez cały okres spłaty.
W Polsce spłacanych jest 2,14 mln czynnych kredytów mieszkaniowych, a zadłużenie gospodarstw domowych z tego tytułu sięga około 530 mld zł. Każdy punkt procentowy zmiany stawki referencyjnej przenosi się na te budżety niemal automatycznie i w odróżnieniu od modelu niemieckiego nie zatrzymuje się na bilansie kredytodawcy.
Wkład własny i rekordy banków
Zanim w ogóle dojdzie do rozmowy o marży, trzeba zebrać wkład własny. W Warszawie dwudziestoprocentowy wkład do przeciętnego mieszkania to ponad 175 tys. zł, czyli równowartość blisko szesnastu przeciętnych pensji brutto, a singiel odkładający 1 350 zł miesięcznie zbiera na niego od 5,2 roku w Łodzi do 10,1 roku w Warszawie. Kto nie ma z czego odkładać ani od kogo pożyczyć, ten nie pojawia się w żadnej statystyce zdolności kredytowej, bo nie składa wniosku i nie trafia do żadnego modelu scoringowego.
Po drugiej stronie tej samej umowy rok 2025 zamknął się rekordem. Zysk netto polskiego sektora bankowego sięgnął około 49 mld zł, o ponad 20 proc. więcej niż rok wcześniej, i sektor osiągnął go przy spadających stopach procentowych. To podważa tłumaczenie, zgodnie z którym wysokie wyniki banków są wyłącznie pochodną polityki NBP.
Czego UOKiK nie zmieni
Jeśli urząd wykaże, że banki uzgadniały zasady oceny zdolności kredytowej albo wymieniały informacje w sposób ograniczający konkurencję, może nałożyć karę do 10 proc. obrotu i wymusić zmianę praktyki. Urząd przypomina przy tym o programie łagodzenia kar dla tych uczestników porozumienia, którzy dostarczą dowody.
Kosztu dachu nad głową w Polsce żadne z tych rozstrzygnięć nie zmieni. Postępowanie może przywrócić kredytobiorcy prawo do porównywania ofert bez kary w scoringu, co jest realną poprawą, ale poprawą wewnątrz modelu, w którym jedyną drogą do własnego mieszkania pozostaje dwudziestopięcioletnia umowa z bankiem komercyjnym, zawierana na warunkach dyktowanych przez stronę silniejszą. Budownictwo komunalne i społeczne czynszowe, które wyprowadziłoby część gospodarstw domowych poza ten obieg, leży poza zakresem prawa antymonopolowego i żadne postępowanie UOKiK go nie powiększy.
Sprawa jest na etapie wyjaśniającym. Dopiero jej zakończenie pokaże, czy urząd postawi komukolwiek zarzuty.
Komentarze