Do likwidacji spółdzielni wystarczy mniej głosów niż do zakazu Airbnb. Komisje Senatu odrzuciły poprawkę, która miała to zmienić

Redakcja relacje.news — Thu, 05 Nov 2026 16:45:00 +0100

Walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej może sprzedać nieruchomość spółdzielni, podzielić ją na dwie albo postawić ją w stan likwidacji. Do każdej z tych decyzji wystarczy mniej głosów, niż ustawa o najmie krótkoterminowym przewiduje na to, żeby mieszkańcy jednego osiedla mogli powiedzieć, że nie chcą u siebie apartamentów na doby. W czwartek 5 listopada połączone komisje Senatu odrzuciły poprawkę, która ten absurd likwidowała. Rząd był przeciw od początku i nie zmienił zdania.

Prawo, które ma nie działać

Nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich (druk sejmowy 2865, w Senacie druk 863) wprowadza rejestr lokali wynajmowanych turystom, kary do 50 tys. zł za wynajem bez wpisu i, od 1 stycznia 2028 r., trzy sposoby zakazania najmu na doby: przez radę gminy na wyznaczonym obszarze, przez wspólnotę mieszkaniową i przez spółdzielnię. Sejm uchwalił ją 8 października głosami 407 posłów.

Wspólnota podejmuje taką uchwałę na zwykłych zasadach. Spółdzielnia dostała osobny próg: za zakazem musi zagłosować ponad połowa wszystkich uprawnionych członków, łącznie z tymi, którzy na walne nie przyszli. Kto nie przyszedł, w praktyce głosuje przeciw. Mikołaj Paja ze stowarzyszenia Miasto Jest Nasze powiedział posłom wprost: “Te przepisy nie będą działać” (rp.pl).

Bizblog podawał przykład spółdzielni liczącej 30 tys. członków, w której trzeba by zebrać ponad 15 tys. głosów na tak. Poseł Kamil Wnuk z Polski 2050, który przewodniczy parlamentarnemu zespołowi do spraw spółdzielczości mieszkaniowej, mówił w Sejmie o spółdzielniach, które “mają ponad 20 tys. uprawnionych, a na walne przychodzi kilka proc.” (rp.pl). Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, ujął to krócej: “Przecież takiej frekwencji to nawet w wyborach samorządowych nie ma. Nie róbmy fikcji” (Interia).

Każda inna uchwała przechodzi łatwiej

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych mówi, że walne zgromadzenie jest ważne niezależnie od liczby obecnych (art. 83 ust. 8), a uchwała zapada większością członków, którzy w nim uczestniczą (art. 83 ust. 9). Na tej zasadzie walne wybiera radę nadzorczą, udziela absolutorium zarządowi i rozstrzyga o pieniądzach całej spółdzielni. Nawet przy decyzjach najcięższego kalibru ustawodawca nie żąda tyle, ile teraz przy najmie na doby:

Sprzedaż nieruchomości spółdzielni: na walnym musi być co najmniej połowa uprawnionych, a uchwała przechodzi większością obecnych. W ustawowym minimum to nieco ponad 25 proc. wszystkich członków.
Likwidacja spółdzielni: Prawo spółdzielcze wymaga 3/4 głosów na dwóch kolejnych walnych (art. 113 § 1 pkt 3), a ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych udziału co najmniej połowy uprawnionych. Przy minimalnej frekwencji to 37,5 proc. wszystkich członków.
Podział spółdzielni: zwykła większość głosów (art. 108 § 1 Prawa spółdzielczego).
Zakaz najmu na doby: ponad 50 proc. wszystkich uprawnionych.

Progi procentowe to wyliczenie własne redakcji na podstawie art. 83 ust. 8 i 9 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 35 § 4, 108 i 113 Prawa spółdzielczego (teksty jednolite z 2024 r.). Statut konkretnej spółdzielni może te wymogi zmienić.

Spółdzielnię da się więc zlikwidować mniejszą liczbą głosów, niż potrzeba, żeby zakazać w jej blokach wynajmu turystom. Sprzedać jej nieruchomość da się głosami mniej więcej co czwartego członka. Na zakaz Airbnb trzeba więcej niż co drugiego, a w spółdzielni, w której na walne przychodzi kilka procent ludzi, ten próg leży poza zasięgiem i autorzy przepisu o tym wiedzieli.

Wiedzieli, bo im mówiono

Wiceminister Tomasz Lewandowski, odpowiedzialny w rządzie za mieszkalnictwo, opowiadał, że jego resort ostrzegał Ministerstwo Sportu i Turystyki: “nie można przenosić rozwiązań przewidzianych dla wspólnot mieszkaniowych na spółdzielnie mieszkaniowe. Są przecież spółdzielnie liczące kilkadziesiąt tysięcy członków” (Interia). Dodał, że autopoprawka z tym zapisem trafiła do Rady Ministrów “w specyficznym trybie, więc nie było już możliwości szerszej dyskusji”.

W Sejmie poprawki, które zrównywały zakaz najmu z resztą uchwał walnego, składały Razem, Polska 2050 i Lewica. W komisjach przepadły po negatywnej opinii rządu. Na sali plenarnej zagłosowała przeciw nim zdecydowana większość posłów KO, PSL i Konfederacji. Wiceminister sportu i turystyki Piotr Borys z KO, który pilotuje ustawę, prosił posłów: “Postarajmy się tę ustawę przyjąć i zobaczymy, jak przepisy będą działać” (rp.pl).

W Senacie scenariusz się powtórzył. Anna Górska zaproponowała, żeby zakaz w spółdzielni zapadał tak jak inne uchwały, większością uczestników walnego. Obecny zapis ocenia tak: “Ten zapis sprawia, że w ogóle danie takiego prawa spółdzielniom mieszkaniowym jest zapisem martwym” (e-hotelarz). Poparł ją między innymi Janusz Gromek z KO, były prezydent Kołobrzegu (Super Biznes). Borys przyznał, że próg jest bardzo wysoki, ale nadal uważa, że o zakazie w spółdzielni obejmującej tysiące lokali nie powinna decydować niewielka grupa członków. Waldemar Pawlak z PSL przekonywał, że zakaz ogranicza prawo własności i powinien iść w parze z odszkodowaniem, a właściciel, który kupił mieszkanie w dobrej wierze, “nie powinien być traktowany jak ten, kto stwarza problemy” (rp.pl).

Argument o “niewielkiej grupie członków” ma tę wadę, że ta sama niewielka grupa już dziś wybiera władze spółdzielni, zatwierdza jej budżet i może sprzedać jej grunt. Rząd nie proponuje podnieść progów przy tych decyzjach. Wyjątkowej ochrony wymaga tylko jedna kategoria właścicieli: ta, która kupiła mieszkanie, żeby wynajmować je turystom.

Kto na tym zyskuje

Spółdzielnie to nie margines rynku. Według szacunków przytaczanych przez “Rzeczpospolitą” w ich zasobach mieszka od 6 do 8 mln ludzi. Zofia Piotrowska, radna warszawskiego Śródmieścia z Razem, mówiła posłom, że w budynkach zarządzanych przez spółdzielnie jest co trzecie mieszkanie w stolicy, i dodała: “Mam wrażenie, że taki przepis jest tylko po to, żebyśmy się odczepili” (rp.pl).

Z ankiety Związku Rewizyjnego, na którą odpowiedziało ponad tysiąc z ok. 3,5 tys. spółdzielni, wynika, że ponad 60 proc. z nich zgłasza zakłócanie ciszy nocnej przez gości mieszkań na doby. Dalej są śmieci na klatkach i stały ruch obcych ludzi w budynkach, w których ludzie mieszkają na stałe. Hałas jest jednak tylko widoczną częścią sprawy. Każde mieszkanie wynajmowane na doby wypada z rynku najmu długoterminowego i z rynku sprzedaży dla ludzi, którzy chcą w nim żyć. Przedstawiciel gdańskiego Śródmieścia mówił w Sejmie, że dzielnica w ciągu ostatnich 20 lat straciła jedną trzecią mieszkańców.

Ustawa w obecnym brzmieniu daje mieszkańcom wspólnot realne narzędzie, a mieszkańcom dużych spółdzielni, czyli w praktyce blokowisk, uprawnienie wpisane do Dziennika Ustaw i niemożliwe do użycia. Na tym rozwiązaniu zyskują ci, którzy skupują mieszkania na osiedlach z dobrym dojazdem do centrum i zamieniają je w hotele bez recepcji. Koszty ponoszą sąsiedzi i ludzie, którzy szukają mieszkania do życia.

Co dalej

Rekomendacja komisji nie zamyka sprawy. Senat głosuje nad wnioskami zgłoszonymi w debacie na posiedzeniu plenarnym, a termin na zajęcie stanowiska mija 8 listopada. Jeśli senatorowie przyjmą poprawkę Górskiej wbrew komisjom, na co się jednak nie zapowiada, to ustawa wróci do Sejmu, który może ją odrzucić bezwzględną większością głosów. Wtedy posłowie KO i PSL musieliby drugi raz zagłosować za tym, żeby zakaz Airbnb w bloku był trudniejszy do uchwalenia niż likwidacja spółdzielni.