Od połowy lat 90. odsetek trzydziestolatków mieszkających we własnym domu lub mieszkaniu spadł w mniej więcej dwóch trzecich krajów, które Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju objęła analizą w raporcie Employment Outlook 2025. W Irlandii ten odsetek spadł z 81 do 53 proc., w Grecji z 78 do 58 proc., w Wielkiej Brytanii z 74 do 56 proc., w Hiszpanii z 77 do 60 proc. (zestawienie Euronews). W dwudziestu krajach Unii własne mieszkanie w wieku 32 lat miało 60 proc. urodzonych w 1975 roku, a wśród urodzonych dziesięć lat później już 52 proc.
Według OECD starsze pokolenia zbudowały majątek na rosnących cenach nieruchomości, a młodszym te same ceny odcięły dostęp do pierwszego mieszkania. Z takiego opisu łatwo ulepić wojnę pokoleń, w której milenialsi mają pretensje do boomerów, tyle że emerytka z jednym mieszkaniem w bloku niewiele ma z tego, że jej M3 zdrożało. Zysk zostaje na papierze, dopóki ona w tym mieszkaniu żyje, a wnuk co miesiąc płaci czynsz komuś obcemu i bywa, że babcia dokłada mu do kaucji. Pieniądze z tego czynszu trafiają do właściciela kilku mieszkań na wynajem albo do dewelopera, który planował inwestycję pod możliwie wysoką marżę. Emerytka i wnuk mają w tej sprawie wspólny interes, sprzeczny z interesem kogoś, kto utrzymuje się z czynszów, bez względu na to, ile ten ktoś ma lat.
Skąd wysoki wynik Polski
Polska należy do krajów, w których wskaźnik OECD wzrósł: z 57 do 77 proc. Podobnie było w Czechach (z 36 do 76 proc.) i na Słowacji (z 38 do 88 proc.). Ten wzrost ma niewiele wspólnego z tym, jak łatwo kupić mieszkanie dzisiaj. W latach 90. w całym regionie mieszkania komunalne, zakładowe i spółdzielcze przechodziły na własność lokatorów, często za ułamek wartości, więc wysoki odsetek właścicieli jest w dużej mierze spadkiem po tamtym uwłaszczeniu.
W 2024 roku z rodzicami mieszkało 53,9 proc. Polaków w wieku od 25 do 34 lat, według Eurostatu czwarty najwyższy odsetek w Unii. Wyżej były Chorwacja, Grecja i Słowacja, czyli kraj, który w zestawieniu OECD ma najwięcej właścicieli wśród trzydziestolatków. Wysoki wskaźnik własności idzie tu w parze z tym, że dorosłe dzieci nie mają dokąd się wyprowadzić, i z samych danych trudno ustalić, na ile jedno wynika z drugiego. Urodzeni po 1990 roku nie mieli już czego wykupić, więc mieszkanie mogą zdobyć tylko na rynku, a dopóki ich na to nie stać, zostają u rodziców.
Ceny rosną szybciej niż pensje
W dużych polskich miastach cena metra kwadratowego rosła w ostatnich latach szybciej niż przeciętne wynagrodzenie, więc za tę samą pensję da się kupić coraz mniej metrów. Po podwyżkach stóp procentowych NBP raty wzrosły na tyle, że banki obcięły zdolność kredytową ludziom, którzy kilka lat wcześniej dostaliby finansowanie bez trudu. Kto nie ma wkładu własnego, pomocy rodziny i kilku lat umowy o pracę za sobą, kredytu hipotecznego na rynkowych warunkach praktycznie nie dostanie. Trzydziestolatek, któremu rodzice mogą dać pieniądze na wkład własny, ma kredyt w zasięgu, a jego rówieśnik z rodziny bez oszczędności zostaje na najmie, choćby pracował tyle samo albo więcej.
Z młodymi kupującymi konkurują inwestorzy, dla których mieszkanie jest lokatą kapitału, często pod najem krótkoterminowy. Każdy lokal kupiony w tym celu wypada z puli dla rodziny, która chce w nim mieszkać na stałe. Deweloperzy budują pod tego klienta małe metraże, drogie w przeliczeniu na metr i zaprojektowane tak, żeby dobrze się wynajmowały.
Dopłaty, które podbijają ceny
Rządy, w tym polski, odpowiadały na drożejące mieszkania dopłatami do kredytów, takimi jak Bezpieczny Kredyt 2 proc. Państwo dopłaca do oprocentowania, więc więcej osób może pożyczyć więcej pieniędzy. Mieszkań od tego nie przybywa. Kiedy więcej kupujących z większym budżetem trafia na ten sam, ograniczony zasób lokali, ceny idą w górę, a dużą część dopłaty przejmują sprzedający i deweloperzy, którzy podnoszą ceny mniej więcej o wartość subsydium.
Jeśli państwo dotuje kupujących, a mieszkań nie przybywa, rosną ceny, a mieszkań dostępnych dla ludzi o przeciętnych dochodach jest tyle samo co wcześniej.
Na wzroście cen zyskuje każdy, kto kupił wcześniej, bo jego nieruchomość jest warta więcej. Kto dopiero wchodzi na rynek, płaci więcej, niż zapłaciłby bez programu. Dopłaty działają więc jak przelew od przyszłych kupujących do obecnych właścicieli i deweloperów, sfinansowany z podatków, które płacą także najemcy, choć z programu nigdy nie skorzystają.
Najem prawie wyłącznie prywatny
Kogo nie stać na kredyt ani na zakup za gotówkę, ten trafia na rynek najmu, który w Polsce jest niemal w całości prywatny. Mieszkania komunalne i spółdzielcze na wynajem są marginesem oferty, a w większych miastach na lokal komunalny czeka się latami. Stawki ustalają więc prywatni właściciele, a najemca, któremu warunki nie odpowiadają, może najwyżej przenieść się do innego prywatnego właściciela. Czynsz pochłania pieniądze, które mogłyby pójść na wkład własny, więc im dłużej ktoś wynajmuje, tym trudniej mu kiedykolwiek przestać.
Mieszkanie poza rynkiem
Kolejny program dopłat do zakupu na tym samym, ograniczonym rynku podniesie ceny tak samo jak poprzedni. Presję na ceny i czynsze zmniejszyłyby mieszkania na wynajem budowane i utrzymywane przez państwo albo samorządy, z czynszem liczonym od kosztów budowy i utrzymania, bez doliczania zysku dla inwestora. Każdy taki lokal to jedna rodzina mniej licytująca się o mieszkanie na rynku komercyjnym. Skorzystaliby na tym także rodzice, którzy dziś dokładają dzieciom do wkładu własnego albo dzielą z nimi mieszkanie długo po trzydziestce, a szanse młodego człowieka na własny kąt przestałyby zależeć od tego, czy jego rodzina ma z czego dołożyć.
Dopóki państwo będzie interweniować wyłącznie po stronie popytu, subsydiując kredyty i podnosząc zdolność zakupową bez budowania mieszkań, ceny będą rosły, a młodzi ludzie będą przesuwać się z pozycji przyszłych właścicieli na pozycję dożywotnich najemców albo dorosłych lokatorów u własnych rodziców.
Komentarze