Rodzina wielodzietna, senior mieszkający sam, osoba po eksmisji. Gminy w całej Polsce prowadzą listy, na których takie osoby stoją wyżej niż pozostali ubiegający się o mieszkanie komunalne. Formalnie to system pierwszeństwa. W praktyce, przy liczbie lokali dużo mniejszej od liczby chętnych, wybór tego, kto trafi na górę listy, decyduje o tym, czy ktoś w ogóle dostanie dach nad głową z budżetu publicznego, czy zostanie zdany na rynek prywatny.
Zasady przyznawania mieszkania komunalnego wyglądają podobnie w większości gmin: trzeba nie mieć własnego lokalu, mieścić się w widełkach dochodowych ustalonych lokalnie, wykazać trudną sytuację mieszkaniową (na przykład przeludnienie) i mieć związek z daną gminą. Same widełki dochodowe każda gmina ustala inaczej, co oznacza, że próg wejścia do systemu bywa różny w Warszawie, w Łodzi i w małej gminie wiejskiej. Dochód nie może być zbyt wysoki, bo wtedy gmina uzna, że wnioskodawcę stać na rynek, ale nie może być też zbyt niski, bo to rodzi pytanie o zdolność do opłacania nawet niskiego czynszu komunalnego.
Ponad tym wspólnym mianownikiem gminy budują listy pierwszeństwa. Najczęściej trafiają na nie: rodziny wielodzietne w trudnej sytuacji, osoby z niepełnosprawnościami i ich opiekunowie, seniorzy, samotni rodzice, ofiary przemocy domowej, wychowankowie pieczy zastępczej, mieszkańcy budynków przeznaczonych do rozbiórki oraz osoby zagrożone bezdomnością lub po eksmisji. Warszawa idzie o krok dalej i przyznaje pierwszeństwo części pracowników miejskich z co najmniej dwuletnim stażem, co pokazuje, że stolica traktuje mieszkanie komunalne również jako narzędzie utrzymania kadr w służbach publicznych.
Sam fakt istnienia tak rozbudowanej hierarchii pierwszeństwa mówi więcej o skali niedoboru niż o samej polityce socjalnej. Gdyby lokali komunalnych było pod dostatkiem, nie trzeba by ustalać, czyja krzywda jest pilniejsza. W dużych miastach czas oczekiwania na mieszkanie komunalne sięga dziś kilkunastu lat. Liczba dostępnych lokali jest znacznie mniejsza od zapotrzebowania, a osoby spełniające kryteria dochodowe i mieszkaniowe wciąż muszą czekać w kolejce, licząc na to, że znajdą się wystarczająco wysoko na liście priorytetowej.
Ta kolejka jest bezpośrednim skutkiem tego, co dzieje się poza systemem komunalnym. Rynek najmu prywatnego w dużych miastach od lat rośnie w tempie, które nie ma pokrycia we wzroście płac większości najemców. Kredyt hipoteczny, formalnie dostępny, w praktyce odcina od zakupu mieszkania osoby bez wysokich i stabilnych dochodów albo bez wkładu własnego zebranego latami. Dla części gospodarstw domowych nie zostaje ani rynek najmu, ani kredyt. Zostaje wniosek do gminy i miejsce w kolejce.
Mieszkanie komunalne funkcjonuje w tym układzie jako ostatnia instytucja, która w ogóle bierze pod uwagę sytuację osoby bez majątku i bez wysokiej pensji. Prywatny właściciel mieszkania wybiera najemcę o najwyższej zdolności płatniczej. Bank wybiera kredytobiorcę o najniższym ryzyku. Gmina, przynajmniej na papierze, wybiera na podstawie potrzeby: przeludnienia, niepełnosprawności, przemocy w rodzinie, wieku. To jedyny segment mieszkaniowy, w którym kryterium nie jest zdolność do zapłaty, tylko skala problemu.
Problem w tym, że ten segment jest wąski, a jego rozbudowa od dekad nie nadąża za potrzebami. Gminy w dużej mierze finansują utrzymanie i remonty zasobu komunalnego z własnych budżetów, które nie wytrzymują konkurencji z innymi wydatkami obowiązkowymi. Budowa nowych lokali komunalnych i mieszkań w Towarzystwach Budownictwa Społecznego wymaga wieloletniego zaangażowania środków publicznych, którego skala nie odpowiada tempu, w jakim rośnie liczba osób wypychanych z rynku najmu i kredytów. Efekt widać w listach pierwszeństwa: gdy publicznego zasobu jest za mało, państwo i samorząd zamiast rozwiązywać problem, administrują niedoborem, ustalając, czyja krzywda jest większa.
Kierunek wynikający z tych faktów jest prosty do nazwania. Skoro rynek prywatny systemowo nie jest w stanie zapewnić mieszkania osobom bez wysokich dochodów, a dopłaty i programy wspierające popyt (jak dopłaty do kredytów) tylko podbijają ceny bez zwiększenia podaży, jedynym narzędziem, które realnie zwiększa liczbę dostępnych mieszkań po kosztach dopasowanych do przeciętnych dochodów, jest bezpośrednia budowa zasobu publicznego i komunalnego przez państwo i gminy. Każdy rok bez takiej inwestycji oznacza dłuższe listy, dłuższe kolejki liczone w latach i kolejne roczniki rodzin, dla których jedyną realną opcją pozostaje czekanie na miejsce na liście pierwszeństwa.
Komentarze