Do likwidacji spółdzielni wystarczy mniej głosów niż do zakazu Airbnb. Komisje Senatu odrzuciły poprawkę, która miała to zmienić

Walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej może sprzedać nieruchomość spółdzielni, podzielić ją na dwie albo postawić ją w stan likwidacji. Do każdej z tych decyzji wystarczy mniej głosów, niż ustawa o najmie krótkoterminowym przewiduje na to, żeby mieszkańcy jednego osiedla mogli powiedzieć, że nie chcą u siebie apartamentów na doby. W czwartek 5 listopada połączone komisje Senatu odrzuciły poprawkę, która ten absurd likwidowała. Rząd był przeciw od początku i nie zmienił zdania.

Prawo, które ma nie działać

Nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich (druk sejmowy 2865, w Senacie druk 863) wprowadza rejestr lokali wynajmowanych turystom, kary do 50 tys. zł za wynajem bez wpisu i, od 1 stycznia 2028 r., trzy sposoby zakazania najmu na doby: przez radę gminy na wyznaczonym obszarze, przez wspólnotę mieszkaniową i przez spółdzielnię. Sejm uchwalił ją 8 października głosami 407 posłów.

Wspólnota podejmuje taką uchwałę na zwykłych zasadach. Spółdzielnia dostała osobny próg: za zakazem musi zagłosować ponad połowa wszystkich uprawnionych członków, łącznie z tymi, którzy na walne nie przyszli. Kto nie przyszedł, w praktyce głosuje przeciw. Mikołaj Paja ze stowarzyszenia Miasto Jest Nasze powiedział posłom wprost: “Te przepisy nie będą działać” (rp.pl).

Bizblog podawał przykład spółdzielni liczącej 30 tys. członków, w której trzeba by zebrać ponad 15 tys. głosów na tak. Poseł Kamil Wnuk z Polski 2050, który przewodniczy parlamentarnemu zespołowi do spraw spółdzielczości mieszkaniowej, mówił w Sejmie o spółdzielniach, które “mają ponad 20 tys. uprawnionych, a na walne przychodzi kilka proc.” (rp.pl). Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, ujął to krócej: “Przecież takiej frekwencji to nawet w wyborach samorządowych nie ma. Nie róbmy fikcji” (Interia).

Każda inna uchwała przechodzi łatwiej

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych mówi, że walne zgromadzenie jest ważne niezależnie od liczby obecnych (art. 83 ust. 8), a uchwała zapada większością członków, którzy w nim uczestniczą (art. 83 ust. 9). Na tej zasadzie walne wybiera radę nadzorczą, udziela absolutorium zarządowi i rozstrzyga o pieniądzach całej spółdzielni. Nawet przy decyzjach najcięższego kalibru ustawodawca nie żąda tyle, ile teraz przy najmie na doby:

• Sprzedaż nieruchomości spółdzielni: na walnym musi być co najmniej połowa uprawnionych, a uchwała przechodzi większością obecnych. W ustawowym minimum to nieco ponad 25 proc. wszystkich członków.
• Likwidacja spółdzielni: Prawo spółdzielcze wymaga 3/4 głosów na dwóch kolejnych walnych (art. 113 § 1 pkt 3), a ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych udziału co najmniej połowy uprawnionych. Przy minimalnej frekwencji to 37,5 proc. wszystkich członków.
• Podział spółdzielni: zwykła większość głosów (art. 108 § 1 Prawa spółdzielczego).
• Zakaz najmu na doby: ponad 50 proc. wszystkich uprawnionych.

Spółdzielnię da się więc zlikwidować mniejszą liczbą głosów, niż potrzeba, żeby zakazać w jej blokach wynajmu turystom. Sprzedać jej nieruchomość da się głosami mniej więcej co czwartego członka. Na zakaz Airbnb trzeba więcej niż co drugiego, a w spółdzielni, w której na walne przychodzi kilka procent ludzi, ten próg leży poza zasięgiem i autorzy przepisu o tym wiedzieli.

Wiedzieli, bo im mówiono

Wiceminister Tomasz Lewandowski, odpowiedzialny w rządzie za mieszkalnictwo, opowiadał, że jego resort ostrzegał Ministerstwo Sportu i Turystyki: “nie można przenosić rozwiązań przewidzianych dla wspólnot mieszkaniowych na spółdzielnie mieszkaniowe. Są przecież spółdzielnie liczące kilkadziesiąt tysięcy członków” (Interia). Dodał, że autopoprawka z tym zapisem trafiła do Rady Ministrów “w specyficznym trybie, więc nie było już możliwości szerszej dyskusji”.

W Sejmie poprawki, które zrównywały zakaz najmu z resztą uchwał walnego, składały Razem, Polska 2050 i Lewica. W komisjach przepadły po negatywnej opinii rządu. Na sali plenarnej zagłosowała przeciw nim zdecydowana większość posłów KO, PSL i Konfederacji. Wiceminister sportu i turystyki Piotr Borys z KO, który pilotuje ustawę, prosił posłów: “Postarajmy się tę ustawę przyjąć i zobaczymy, jak przepisy będą działać” (rp.pl).

W Senacie scenariusz się powtórzył. Anna Górska zaproponowała, żeby zakaz w spółdzielni zapadał tak jak inne uchwały, większością uczestników walnego. Obecny zapis ocenia tak: “Ten zapis sprawia, że w ogóle danie takiego prawa spółdzielniom mieszkaniowym jest zapisem martwym” (e-hotelarz). Poparł ją między innymi Janusz Gromek z KO, były prezydent Kołobrzegu (Super Biznes). Borys przyznał, że próg jest bardzo wysoki, ale nadal uważa, że o zakazie w spółdzielni obejmującej tysiące lokali nie powinna decydować niewielka grupa członków. Waldemar Pawlak z PSL przekonywał, że zakaz ogranicza prawo własności i powinien iść w parze z odszkodowaniem, a właściciel, który kupił mieszkanie w dobrej wierze, “nie powinien być traktowany jak ten, kto stwarza problemy” (rp.pl).

Argument o “niewielkiej grupie członków” ma tę wadę, że ta sama niewielka grupa już dziś wybiera władze spółdzielni, zatwierdza jej budżet i może sprzedać jej grunt. Rząd nie proponuje podnieść progów przy tych decyzjach. Wyjątkowej ochrony wymaga tylko jedna kategoria właścicieli: ta, która kupiła mieszkanie, żeby wynajmować je turystom.

Kto na tym zyskuje

Spółdzielnie to nie margines rynku. Według szacunków przytaczanych przez “Rzeczpospolitą” w ich zasobach mieszka od 6 do 8 mln ludzi. Zofia Piotrowska, radna warszawskiego Śródmieścia z Razem, mówiła posłom, że w budynkach zarządzanych przez spółdzielnie jest co trzecie mieszkanie w stolicy, i dodała: “Mam wrażenie, że taki przepis jest tylko po to, żebyśmy się odczepili” (rp.pl).

Z ankiety Związku Rewizyjnego, na którą odpowiedziało ponad tysiąc z ok. 3,5 tys. spółdzielni, wynika, że ponad 60 proc. z nich zgłasza zakłócanie ciszy nocnej przez gości mieszkań na doby. Dalej są śmieci na klatkach i stały ruch obcych ludzi w budynkach, w których ludzie mieszkają na stałe. Hałas jest jednak tylko widoczną częścią sprawy. Każde mieszkanie wynajmowane na doby wypada z rynku najmu długoterminowego i z rynku sprzedaży dla ludzi, którzy chcą w nim żyć. Przedstawiciel gdańskiego Śródmieścia mówił w Sejmie, że dzielnica w ciągu ostatnich 20 lat straciła jedną trzecią mieszkańców.

Ustawa w obecnym brzmieniu daje mieszkańcom wspólnot realne narzędzie, a mieszkańcom dużych spółdzielni, czyli w praktyce blokowisk, uprawnienie wpisane do Dziennika Ustaw i niemożliwe do użycia. Na tym rozwiązaniu zyskują ci, którzy skupują mieszkania na osiedlach z dobrym dojazdem do centrum i zamieniają je w hotele bez recepcji. Koszty ponoszą sąsiedzi i ludzie, którzy szukają mieszkania do życia.

Co dalej

Rekomendacja komisji nie zamyka sprawy. Senat głosuje nad wnioskami zgłoszonymi w debacie na posiedzeniu plenarnym, a termin na zajęcie stanowiska mija 8 listopada. Jeśli senatorowie przyjmą poprawkę Górskiej wbrew komisjom, na co się jednak nie zapowiada, to ustawa wróci do Sejmu, który może ją odrzucić bezwzględną większością głosów. Wtedy posłowie KO i PSL musieliby drugi raz zagłosować za tym, żeby zakaz Airbnb w bloku był trudniejszy do uchwalenia niż likwidacja spółdzielni.